Fim do RET? Mudança, em 2019, no Regime Especial de Tributação para Construtoras e Incorporadoras

O RET, Regime Especial de Tributação, possui quatro modalidades previstas. Três delas, porém, tinham prazo de validade: 31/12/2018. Sem nenhuma publicação prolongando este prazo, deixaram de existir. Entenda melhor o impacto dessa alteração.

O Regime Especial de Tributação alcança atividades de construção, reforma e incorporação de imóveis em casos específicos. O governo beneficia as empresas desse segmento em situações específicas reduzindo a carga tributária. Caso você não conheça com detalhes o funcionamento desse regime especial, saiba que até 31/12/2018 tínhamos ativas as seguintes modalidades:

RET de Incorporação:

Um dos pré-requisitos é o Patrimônio de Afetação e alcança a receita de venda de imóveis deste empreendimento específico. Pode ser de incorporações residenciais, comerciais ou mistas, independente de fazer parte ou não do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), sem qualquer teto de valor comercial. Sua tributação é pela alíquota de 4%, englobando PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

RET de Incorporação no PMCMV:

Um dos pré-requisitos é o Patrimônio de Afetação e alcança a receita de venda de imóveis deste empreendimento específico. Diferente do primeiro, se restringe a incorporações residenciais de interesse social, cuja realização da obra necessariamente seja no âmbito do PMCMV e com o valor de venda máximo de R$ 100.000,00 por unidade para todas as unidades do empreendimento. A tributação nesta modalidade se dá pela alíquota de 1%, englobando PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

RET de Construção no PMCMV:

Alcança a receita de prestação de serviço de construção dos imóveis residenciais de interesse social no âmbito do PMCMV. Igualmente à segunda modalidade, todas as unidades residenciais devem ter valor de venda máximo de R$ 100.000,00, por unidade. A tributação desta modalidade se dá pela alíquota de 1%, englobando PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

RET de Construção ou Reforma de Estabelecimentos de Educação Infantil:

Alcança a receita de prestação de serviços de construção ou reforma de creches, pré-escolas, ou seja, de estabelecimentos de educação infantil. O projeto deve ser aprovado pelo MEC e nele constar o uso da edificação para esta finalidade por no mínimo cinco anos. A tributação desta modalidade se dá pela alíquota de 1%, englobando PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.



As três modalidades de RET com alíquota de 1%, benefícios fiscais mais substanciais, tinham previsão de prazo até 31/12/2018 em legislação. Até o momento que este post foi ao ar, não houve nenhuma publicação em Diário Oficial postergando o prazo. Assim, “até que se prove o contrário”, essas três modalidades deixaram de ter efeitos, passando a existir somente o “RET dos 4%”.

Algumas considerações nesse cenário são importantes:

Questões políticas

Em meados de setembro de 2018 o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, levou a reivindicação de prorrogar tais regimes ao então presidente Michel Temer. Perguntado sobre como foi recebida a demanda, à época foi dito que a questão seria estudada e dada uma resposta nos próximos dias.

Bem, considerando que de lá pra cá, nada foi publicado, talvez não possamos ter muitas esperanças. A notícia a esse respeito você pode ler aqui.

Direito adquirido?

Um reflexo tributário a ser considerado é sobre os projetos e empreendimentos que já estão tributando por uma das três modalidades de RET que deixaram de ter prazo. Tanto a legislação quanto a norma tributária são omissas quanto a isso.
Parece-me de absurdo teorizar que a partir de 2019 todos perdem o RET dessas modalidades, até porque a adesão ao RET tem caráter definitivo, irretratável. Contudo, sempre gera apreensão não ter uma legislação mais expressa sobre o tema que envolve volumes financeiros bastante consideráveis.

Já para os casos em que a adesão ao RET ainda não tinha se consumado (lembre-se de que cada modalidade tem sua forma de adesão específica, com algumas semelhanças e diferenças entre si), o jeito seria se adequar à modalidade sobrevivente, se for possível. Do contrário, o caminho será a (nem tão) boa e velha tributação pelo Lucro Presumido ou pelo Lucro Real… e aguardar uma luz no fim do túnel.

A luz no fim do túnel

Apesar do prazo ter expirado e essas três modalidades de RET terem “morrido”, por assim dizer, nada impede que sejam ressucitadas. Alguns incentivos fiscais (SUDENE/SUDAM/SUDECO) que tinham também prazo de vida até 31/12/18 tiveram seu prazo ampliado através de Lei publicada na primeira semana de 2019. Assim, ainda que não seja o ideal, podemos ter um retorno dessas modalidades de RET.

No mais, nós contadores da área imobiliária devemos ficar atentos para acompanhar o desenrolar dessa trama para saber se essas três modalidades de RET realmente morreram ou se irão retornar com alguma reviravolta legal.

21 respostas para “Fim do RET? Mudança, em 2019, no Regime Especial de Tributação para Construtoras e Incorporadoras”

  1. Caio, bom dia.
    Atualmente a construtora que eu trabalho, trabalha com a tributação reduzida do PMCMV 1% RET (Regime Especial de Tributação). O regime expirou em 31 dezembro de 2018, procurei a receita federal e fui informado que existe um pedido de prorrogação por mais quatro anos, até o momento não saiu nenhuma resposta.
    A minha dúvida é a seguinte, as obras em andamento que os contratos foram assinados em 2017/2018 deve seguir o RET ate o final da obra ?

    1. Olá, Rafael.
      Tudo bom? Espero que sim!
      Não há nenhuma previsão legal ou esclarecimento da RFB sobre esta transição/extinção das modalidades 1% do RET.

      Sendo bem conservador, eu ofereceria à tributação no regime da empresa (LP ou LR) e faria consulta formal por escrito à RFB. Com isso, se a resposta for positiva, é possível restituir/compensar o que foi recolhido anteriormente.

      Se a ideia for ser mais arrojado, então me parece coerente entender que o benefício fiscal do 1% de RET é ainda devido, pois a Lei dispõe sobre a opção pelo RET ser irretratável. Mas nesse caso, cabe uma análise sistêmica, envolvendo contábil e jurídico, para medir o tamanho do risco fiscal de discutir essa matéria.

      Espero ter ajudado!
      Abraço do Caio

  2. Bom dia Caio!
    Primeiramente, parabéns pelas publicações. Muito bom.
    Estou iniciando meus estudos na área de construção e incorporação, então peço desculpas por qualquer comentário que não faça sentido, ok?
    Pelo que entendi, no caso de empresas optantes pelo RET 1%, a partir de janeiro/2019 elas devem voltar ao regime que se enquadra, ou seja, lucro real ou lucro presumido.
    A priori eu havia entendido que elas deveriam, por conta da opção ao RET, passar a tributar a 4%, mas os programas não se confundem, é isso?

    Forte abraço.

    Rafael Toledo.

    1. Olá, Rafael!
      Obrigado pelo feedback. Fico feliz que esteja sendo útil por aí 🙂
      Esse assunto é bastante complexo, pela completa ausência de posicionamento da RFB a respeito. De forma bem conservadora, se eu fosse o contador da empresa, orientaria a recolher no regime da empresa (LR ou LP) e entrar com consulta formal à RFB para ter segurança na questão. Isso porque se você recolhe no regime da empresa e tem posição positiva depois, pode fazer DCOMP para quitar o RET que deixou de ser recolhido.
      Dá pra ser mais arrojado, recolhendo o RET porque a “opção é definitiva e irretratável”, como diz a Lei. Mas aí assume-se o risco de, se o Fisco entender de forma contrária e o contribuinte perder a discussão, acabar perdendo o recolhido no RET. Isso porque RET recolhido indevidamente não é passível de restituição ou compensação com débitos da incorporadora.
      No caso da incorporação, como ocorre adesão ao RET através de SODEA e Juntada Eletrônica, entendo que o fim do RET 1%, na pior das hipóteses, o colocano RET 4%, porque quando você opta pelo RET de Incorporação, você não diz qual das duas modalidades é a sua.
      Mas tudo isso é muito subjetivo e depende da análise de riscos e de fôlego para discussão que a empresa tem. É algo que, necessariamente, envolve deliberação entre contábil, jurídico e direção.
      Espero ter ajudado!
      Abraço do Caio

  3. Olá Caio boa noite! O seu conteudo é de grande valor, obrigada, mesmo, por compartilhar. Estou com um cliente novo que o sócio deste tem um terreno e eles abrirão uma SPE para a construcao de um empreendimento para venda das unidades. A minha duvida é quanto ao terreno, eu devo integraliza-lo como capital e ainda assim devo fazer o registro da incorporação e de patrimonio de afetaçao? Desculpe não tenho muito experiencia com empresas de construçao , por isso achei seu blog de suma importancia e resolvi te perguntar:) muito obrigada.

    1. A SPE é a sociedade em que eles vão atuar. Se a SPE é que vai realizar o empreendimento, então o terreno deve ir pra ela (compra, integralização etc). Se a intenção é incorporar, então o registro de incorporação deve ser feito pela SPE. Se a intenção é afetar o patrimônio e aderir ao RET, então é a SPE que deve fazer isso.

      Caso precise de orientação específica nesse segmento, podemos coordenar algo. Qualquer coisa, envie um email para caiomelo@caiomelo.com.br

  4. Ola Caio! o código do recolhimento continuará a ser o mesmo? Eu usava o 1068-02- RET – Contrato de construção – PMCMV- Pagamento unificado, e aplicava a alíquota de 1%… agora passará a ser de 4%, mas estou com duvida no código de recolhimento…

  5. Olá Caio!!

    Estou começando no negócio de incorporação imobiliária par venda pelo Programa Minha Casa Minha Vida! Estou com dúvida se poderei aderir ao RET de 4%.

  6. Caio boa noite, tudo bem?
    Estou com uma dúvida em relação ao RET, fiquei sabendo semana passada sobre Incorporação Imobiliária com afetação de patrimônio, questionei com meu contador, mas como nunca foi feito de nenhuma empresa, ainda estão fazendo pesquisas.Estou com 2 casas geminadas que já concluí a obra, já peguei Habite-se, peguei a certidão do INSS, mas não dei entrada com a documentação do condomínio e nem averbei em cartório, neste caso tem a possibilidade de aderir o RET ainda, ou somente o imóvel na planta?

    1. Olá, Claudia.
      Tudo bom? Espero que sim!
      Para o seu caso, muito pouco provável que valha a pena aderir ao RET. Primeiro, é necessário que haja um registro de incorporação e habitualmente quem faz casas geminadas não faz esse tipo de registro. Além disso, para tributar no RET com segurança (sem risco de discussão), somente as vendas ocorridas antes da conclusão da obra são alcançadas por esse regime. Claro que isso que estou dizendo é em linhas gerais, o ideal é sempre analisar o caso concreto. Se quiser se aprofundar nisso para esse empreendimento ou planejar para melhorar o desempenho fiscal dos próximos, podemos combinar algo. Meu email é caiomelo@caiomelo.com.br

  7. Olá Caio! Tudo bem?
    Tenho uma obra que estava sendo tributada pelo RET no percentual de 1% pelo PMCMV, a tributação é realizada pelo regime de caixa, os recebimentos realizados em 2019 devem ser tributados a alíquota de 1% até que totalmente finalizados, ou devo começar a tributar por 4%?

    1. Olá, Bruno.
      Não há resposta definida para isso ainda. Eu entendo que se é uma Incorporação do PMCMV que usava 1%, que o mais apropriado é passar a recolher o 4%, já que a opção é irretratável como diz a própria Lei. Contudo, a RFB simplesmente deu de ombros para o contribuinte. Considerando que o recolhimento do RET é definitivo e não permite restituição, eu orientaria esse tipo de empresa a formular consulta por escrito.
      Forte abraço!

  8. Boa tarde Caio!
    Parabéns pelo blog, excelente conteúdo!
    Minha dúvida: consigo fazer a afetação e a opção pelo RET em unidades individuais?
    Construo casas PMCMV e mesmo pagando os 4% já ajuda a reduzir custos.

    1. Para aderir ao RET, precisa haver PA. Para haver PA, deve haver Registro de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Normalmente para construção em unidades individuais não se faz registro de incorporação, por não haver frações ideais. Então não há RET 4%, por não atender um dos pré-requisitos.
      Forte abraço!

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